Оценка квартиры для ипотеки

Отчёт об оценке: содержание, срок действия

Эксперты владеют различными методиками определения стоимости недвижимости. При заключении договора с оценщиком следует указать, что требуется рассчитать именно рыночную стоимость для целей ипотечного кредитования.

При определении рыночной стоимости оценщик учитывает:

• Класс жилья и собственную инфраструктуру жилого комплекса (лифты, паркинг, службу охраны, консьержей и тому подобное).
• Престижность локации, её экологию, потенциал развития, инфраструктуру ближайших окрестностей, включая транспорт, услуги здравоохранения, образования, досуга.
• Характеристики строения, в котором расположена квартира (от типовой серии многоквартирного дома, года постройки, степени износа, материала фасадов и межэтажных перекрытий до наличия и состояния инженерных коммуникаций, даты их последнего ремонта или замены).
• Характеристики самой квартиры (не только площадь, планировку, высоту потолков, факт перепланировки и её согласования, но и состояние отделки и инженерных сетей, этаж, вид из окон, наличие балкона, всех сантехнических «удобств»).

Расчёту предшествует личный визит в квартиру, обмер и фотофиксация, получение копий технических и правоустанавливающих документов на квартиру.

Ипотека и оценка залога

Процедура занимает от 2 до 5 дней, включая осмотр, расчёт и оформление отчёта. Многие оценочные компании бонусом предлагают услугу курьерской доставки готового документа в банк, куда потом явится клиент для оформления закладной.

Основные разделы документа:

• Сведения о заказчике, исполнителе, его квалификации
• Информация об объекте, задачах и методе оценки с обоснованием
• Анализ локации в данный момент, её перспективы
• Фото дома, подъезда, квартиры
• Подробные характеристики жилища в сравнении с аналогами
• Расчёт цены 1 квадратного метра в аналогичных квартирах, её корректировка с помощью повышающих, понижающих коэффициентов
• Определение рыночной и ликвидационной стоимости, исходя из площади квартиры и цены за квадратный метр
• Приложения, содержащие копии правоустанавливающих, технических документов на квартиру и копии дипломов, сертификатов оценщика, свидетельства о членстве в СРО, лицензии оценочной компании

Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится

Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.

Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.

Оценку объекта могут делать лица, у которых есть специальный аттестат, подтверждающий их квалификацию Такого специалиста можно найти в фирме, которая занимается оценкой недвижимости, или же заключить с ним отдельный трудовой договор. Если речь идет об оценке квартиры для ипотеки, то необходимо понимать, что есть независимые и аккредитованные оценщики.

Независимые специалисты. Такие оценочные компании либо не захотели получить аккредитацию банка, либо не соответствуют требованиям кредитной организации. Отсутствие аккредитации – это не повод считать, что независимый оценщик некачественно выполняет свою работу. Однако отчеты таких специалистов банк может отклонять по самым разным причинам. Поэтому лучше заказать оценку квартиры для ипотеки в компании, которая имеет аккредитацию.

Специалисты, аккредитованные банком. Это фирмы, которые аккредитованы банком, так как удовлетворяют его требованиям. Список аккредитованных специалистов кредитная организация рекомендует своим клиентам. Такое сотрудничество выгодно обеим сторонам. Во-первых, аккредитованные оценщики становятся клиентами банка. А во-вторых, отчеты они предоставляют в том виде, который утвердила финансовая организация. Оценщики благодаря такому взаимодействию получают постоянный поток заказчиков. Иногда по договоренности оценщик выплачивает банку агентскую комиссию.

Предпочтительно делать оценку квартиры для ипотеки у компаний, которые имеют аккредитацию. Их список можно найти на сайте любого банка

Обратите внимание, что конкретный оценщик может иметь аккредитации не во всех банках. Это значит, что его отчет где-то могут не принять

Учитывать это стоит тем, кто еще не знает, в каком банке будет оформлять ипотеку.

Из списка оценщиков выбирайте того, чьи услуги стоят дешевле всего и кто сможет выполнить работу в срок. Цена в данном случае – более важный показатель. Срок чаще всего значения не имеет, к тому же обычно оценщики готовят отчет не больше недели. В целом, все подобные компании работают на одних и тех же условиях и оказывают одинаковые услуги.

Какие требования предъявляют кредитные организации к оценщику?

1. Ему необходимо состоять в организации, которая занимается оценочной деятельностью. Организация должна быть зарегистрирована в Едином госреестре юрлиц.
2. Оценщик обязан иметь полис страхования гражданской ответственности на сумму минимум 300000 рублей. Такое обеспечение исключает риски, связанные с ошибкой в результате экспертизы по оценке квартиры.
3. Оценщик должен являться членом СРО (саморегулируемой организации), которая занимается вопросами деятельности оценщиков.

Имейте в виду, что в таких случаях кредитная организация очень щепетильно относится к проверке отчета об оценке квартиры. Зачастую документы просят доработать. Банки оказывают большее доверие тем фирмам, с которыми сотрудничают на постоянной основе, результаты их оценки проходят согласование быстрее.

Аккредитованную организацию удобно выбирать еще и потому, что тогда клиенту нет необходимости проверять бумаги, подтверждающие квалификацию оценщика. Обязательно проверять соответствующую квалификацию нужно, если вы обратились в компанию, которая не имеет аккредитацию в банке. Финансовое учреждение вернет отчет, если его составило лицо, не имеющее права заниматься оценочной деятельностью.

Кому нужна оценка профессионала

Поскольку ипотека – это залоговый вид кредитования, то при его оформлении происходит оценка квартиры, которая выступает обеспечением. Поскольку самостоятельно определить цену квартиры не может ни кредитор, ни клиент, указанные стороны прибегают к помощи профессионала.

В результате этого можно сделать вывод, что оценка нужна как банку, так и клиенту. Для банка – это гарантии получения достоверных сведений. Для клиента – это возможность в дальнейшем продать имущество по рыночной цене.

В каких случаях оценка не требуется

Не секрет, что в любом правиле есть исключение. В результате этого есть несколько способов приобретения ипотечной квартиры без проведения оценки. Для вашего удобства рассмотрим, в каких случаях она не требуется.

Когда она не требуется:

Покупка через ДомКлик Сбербанк предлагает своим клиентам выгодный кредит, который оформляется через сервис ДомКлик. Следует отметить, что это удобное приложение, благодаря которому можно быстро заполнить анкету, загрузить полный пакет документов и получить решение.Оценка квартиры не будет производиться, если стоимость приобретаемого имущества не превышает 20 млн рублей для Москвы и 5 млн рублей для иных населенных пунктов.Дополнительно банк выставляет такие условия, как количество этажей более трех, отсутствие деревянных перекрытий. Если указанные условия не выполнены, то получить ипотеку без оценки через ДомКлик не получится.
Есть отчет Финансовая компания активно сотрудничает со многими застройщиками. Если у них уже есть актуальный отчет, то клиент может получить ипотечный кредит без процедуры оценки

Важно учитывать, что отчет действует только в течение 6 месяцев.Также отчеты бывают у кредитора в том случае, когда перепродается квартира на вторичном рынке от партнера финансовой компании. Новостройка Поскольку квартира новая, то всю необходимую для себя информацию банк может получить у застройщика

Также следует учитывать тот факт, что банки стараются сотрудничать с застройщиками, благодаря чему получают сведения максимально быстро и достоверно.

Как рассчитывается оценочная стоимость недвижимости

Рыночная цена объекта может быть определена одним из следующих способов:

1. Сравнительный. Оценщик ищет рядом другие квартиры, обладающие похожими параметрами. И на основании их эксперт устанавливает рыночную цену на имущество.
2. Доходный. Этот метод применяют с учетом прибыли, которую можно получить при использовании жилой площади. Чем более доходна квартира, тем выше будет стоимость.
3. Затратный. Расчет производится с учетом расходов, связанных со строительством и ремонтом объекта. На конечную цифру также влияет степень износа. Чем он выше, тем ниже рыночная цена недвижимости. Этот метод используют при избытке предложений на рынке.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры:

• Расположение (благоприятный/неблагоприятный район);
• Степень удаленности/развитости инфраструктуры;
• Характеристика дома (материал строительства, этажность, степень изнашивания, общедомовая территория, площадки);
• Особенности самого объекта (планировка/перепланировка, номер этажа, площадь – общая и жилая, высота потолков, состояние узлов, наличие ремонта/балкона/лоджии).

Оценщик также берет во внимание цены на объекты, расположенные поблизости (использует сравнительный метод). В итоге он устанавливает рыночную и ликвидационную стоимости помещения

Последняя сумма говорит о том, по какой цене можно продать квартиру без длительного ожидания покупателя при чрезвычайных обстоятельствах.

Процедура проведения

Ассоциация российских банков выпустила рекомендации по оценке недвижимости для залога, в том числе жилых помещений. Они не противоречат закону об оценочной деятельности и Федеральным стандартам, но более подробно описывают процедуру.

Оценка недвижимости проходит следующим образом:

1. Вы подаете заявку в оценочную компанию или частному оценщику. Предоставляете документы:

• правоустанавливающие,
• кадастровый паспорт или выписка из него,
• технический паспорт БТИ или выписка из него,
• экспликация и поэтажные планы.

2. Оценщик изучает представленные документы на достаточность информации для анализа. Он может запросить дополнительные документы. Например, на наличие обременений и перепланировок.

3. Оценщик выезжает на объект и проводит осмотр не только квартиры, но и дома. Проверяет соответствие площадей, конструкций заявленным параметрам в паспортах. Проводит фотосъемку внутри и снаружи всех выявленных дефектов (трещины, протечки). Оценивает наличие и состояние коммуникаций.

4. Составляет отчет с учетом требований законодательства и банка. Если в договоре не указан вид оцениваемой стоимости, то он определяет рыночную стоимость квартиры.

По закону оценщик может определять стоимость объекта тремя подходами: сравнительным, затратным и доходным. На практике при оценке квартиры применяют сравнительный подход. Суть его в следующем:

1. Анализируется состояние рынка недвижимости в целом и в конкретном сегменте (например, квартиры в Московской области).
2. Находят объекты для сравнения. Их называют объектами-аналогами. Они максимально похожи на оцениваемый объект, но по каким-то параметрам отличаются.
3. Выявляют все характеристики квартир-аналогов, которые влияют на цену продажи. Например, год постройки дома, развитость инфраструктуры, транспортная доступность, этаж, состояние квартиры, ее площадь и др.
4. На выявленные различия в характеристиках оцениваемого объекта и аналогов вносятся поправки к ценам последних. Так получают рыночную стоимость уже нашей квартиры.

Время на проведение оценки от 1 до 5 дней. Стоимость зависит от многих факторов. Например, от региона, элитности жилья и даже от того, для какого банка делается отчет. Я просмотрела прайс-листы нескольких оценочных компаний. Цены стартуют от 2 500 руб. По элитным квартирам большой площади отчет может стоить от 6 000 руб. Оплачивает услуги оценщика заемщик.

Перечень необходимых документов

Основными документами для всех типов недвижимости для оценки являются следующие.

Для всех видов жилья

• Документ, удостоверяющий личность заемщика (паспорт)
• Паспорта объекта – кадастровый и технический.
• Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство государственной регистрации, акт приема-передачи, договор купли-продажи или др.). Если собственников больше одного, то копии документов на объект от всех.
• Поэтажный план помещения и пояснения к объекту можно заказать в БТИ.
• Данные о наличии/отсутствии обременения на объект.

Для частных домов необходимо документ подтверждающий собственность на землю.

Для новостроек

• Договор с доп.соглашениями о участии в долевом строительстве (ДДУ).
• План обмера ПИБ – это план фактического замера помещения после передачи собственнику. Получить план можно у застройщика или управляющей компании. План по ДДУ может не сойтись с планом ПИБ, поэтому для оценки он не подходит.
• Акт приема-передачи объекта недвижимости.
• Данные собственника (паспортные данные, ФИО, прописка, телефон).

Для юридических лиц

• Реквизиты организации (ИНН, ОГРН с датой присвоения, балансовая стоимость, название ЮЛ).
• Все копии документов должны быть заверены.

Процедура оценивания по шагам

1. Сбор документов. Собрать документы лучше до обращения в оценочную компанию, без них не смогут озвучить расценки. Сделать копии всех документов, лучше в нескольких экземплярах, они понадобятся в нескольких инстанциях.
2. Договориться с продавцом. Время и дату когда планируется произвести оценку недвижимости для ипотеки нужно согласовать с продавцом. Выбирать лучше светлое время суток, так как сложно фотографировать фасад здания и улицу в темноте.
3. Позвонить в оценочную компанию и подать заявку.
4. Подписать договор об оказании услуг. При оплате договора получить кассовый чек, если кассового аппарата нет рассчитаться с фирмой через отделение банка. Чеки об оплате сохранить до выдачи ипотеки.
5. Проведение оценки. Занимает 20 – 40 минут. Нужен пакет документов на объект.
6. Подготовка отчета. На это уходит обычно пару дней.
7. Получение документов об оценке недвижимости. При получении заказчик подписывает акт приемки-передачи услуг. Документ передается заказчику в двух экземплярах.

Подробнее о том, какие документы нужны для оценки недвижимости для ипотеки и как происходит процедура, можно узнать тут.

При проведении оценочной процедуры выясняется реальная рыночная и ликвидная стоимость жилья. Вторичная недвижимость оценивается до одобрения ипотеки Сбербанком, первичная – после передачи застройщиком квартиры в эксплуатацию собственнику.
Также читателю будут интересны и другие материалы про оценку недвижимости для ипотеки:

• Все о процедуре для получения ипотеки в банке ВТБ-24.
• Для чего нужна оценка и можно ли без нее?

Выбирать в качестве исполнителей оценки лучше аккредитованные банком компании, они хорошо знают требования кредитных организаций и смогут с первого раза подготовить документы правильно. От результатов оценки экспертов зависит конечная сумма, одобренная сбербанком под приобретение недвижимости в ипотеку.

Как происходит оценка для ипотеки?

Процесс оценки можно начинать только после того, как вы выберите жилье и договоритесь с продавцом. При этом для начала процедуры вам потребуется определенный пакет документов. В него входят:

• Правоустанавливающие документы: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор о купле-продаже. При оформлении ипотеки на новосторойку необходима копия договора долевого участия.
• Планы БТИ с экспликацией квартиры: в этом документе приведено детальное описание жилплощади, точные размеры и поэтажный план здания. Оценщику потребуется сверить реальный и задокументированный план недвижимости. При наличии перепланировки необходима регистрация внесенных изменений.
• Копия кадастрового паспорта. Паспорт выдается собственнику объекта в БТИ.
• Для вторичного жилья – справка о том, что здание не фигурирует в планах на снос.
• Справка о перекрытиях для зданий, построенных до 1960 года. Она необходима потому, что старые здания построены на перекрытиях из дерева, а потому более пожароопасны. Поэтому страховые компанию отказывают в сотрудничестве банку, а банк, в свою очередь, не может выдать ипотеку без договора страховки.
• Копия паспорта заявителя и контактные данные.

Собранные документы необходимо предоставить в оценочную компанию. Там же вы сможете договориться со специалистом о проведении экспертизы, ее дате, времени и месте. Оценщик приедет на место в назначенное время и проведет оценку одним из следующих методов.

Первый способ – сравнительный или рыночный. Специалист оценивает объект с точки зрения уже закрытых сделок на рынке жилья. При этом на результат влияют различные коэффициенты, которые рассчитываются исходя из различных показателей недвижимости. К ним относятся возраст постройки, размер жилой площади, транспортная доступность и удаленность здания от значимых городских объектов (больниц, детских садов, школ и т. д), качество отделки и многое другое. Этот метод позволяет определить рыночную стоимость недвижимости.

Второй способ – затратный. Оценка квартиры для ипотеки происходит на основе затрат, которые потребуются на постройку такого же объекта. Результатом оценки становится ликвидная стоимость квартиры.

Третий метод применяется наиболее редко – доходный. Он предполагает, что оценщик определяет потенциальный доход от использования объекта, например, для съема.

Как уже было сказано выше, сравнительный метод оценки позволяет узнать рыночную стоимость жилья, а затратный – ликвидную. При этом отличаются они, как правило, незначительно.

Кроме того, при оценке учитываются такие факторы, как:

• Экологическая обстановка района;
• Расположение остановок, детских садов, школ, больниц и другой инфраструктуры по отношению к постройке;
• «Возраст» дома – не применяется к новостройкам;
• Материалы, использованные при строительстве здания;
• Количество этажей;
• Состояние двора, прилегающего к дому.

При оценке самой квартиры специалисты также обращают внимание на:

• Ее площадь,
• Количество комнат,
• Планировку,
• Этаж, на котором находится квартира,
• Состояние отделки и коммуникаций,
• Дефекты или поломки.

Сколько это стоит?

Один из самых распространенных вопросов – сколько стоит оценка квартиры для ипотеки? Однако однозначного ответа на этот вопрос нет. Стоимость оценки зависит от региона, в котором производится процедура.Так, в Москве цена за услуги оценочных компаний составляет от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге – от 3000 до 4000 рублей. В эту сумму входит как сама процедура, так и составление отчета. В регионах стоимость оценки квартиры для ипотеки так же может разниться. Как правило, на нее влияет удаленность населенного пункта, в котором находится приобретаемая недвижимость, от регионального центра. Кроме того, повлиять на цену может и время.

Отчет по оценке

Оценка недвижимости для ипотеки завершается составлением отчета. Что в него входит?

1. Данные оценочной компании и данные заказчика;
2. Сведения об использованных методах оценки квартиры;
3. Полная информация, полученная специалистом о жилье;
4. Сравнительный анализ рынка недвижимости на примере аналогичных сделок;
5. Ликвидная и рыночная стоимость квартиры;
6. Приложение – документы, фотографии, сделанные во время проведения оценки, дублированная информация о стоимости квартиры и вывод – вероятная выручка банка от продажи недвижимости.

Отчет готовится в течение 2−5 рабочих дней и выглядит как печатный документ, объемом 25−30 листов, с нумерацией и шнуровкой. В нем должна присутствовать печать и подпись ответственного сотрудника оценочной компании.

Зачем нужно определять стоимость ипотечной недвижимости для СБ РФ?

На вторичном рынке

Внимание! По сумме оцененного жилья Сбербанк составит индивидуальные кредитные условия. Предварительная процедура оценивания происходит только с вторичным жильем, новостройки оцениваются позже.. Повлиять сумма оценки может на следующие параметры:

Повлиять сумма оценки может на следующие параметры:

1. Одобренная сумма. В Сбербанке одобрят сумму не больше 85% от стоимости имущества.
2. Сумма первоначально взноса. Многие ипотечные программы предусматривают внесение аванса в размере от 15% до 30 % от стоимости.

Все оценочные действия направлены на предотвращение мошеннических действий в отношении кредитора, когда продавец и покупатель находятся в сговоре и фиктивно завышают размер сделки для получения собственной выгоды.

В новостройке

В новостройке оценку проводят после заключения договора и подписания акта приема-передачи квартиры. В условиях кредитования Сбербанк часто прописывает понижение процентной ставки после проведения оценки имущества. Риски банка сокращаются, поэтому кредитная организация готова предоставить скидки по процентам для своих клиентов.

В законе «об ипотеке» ст.14 п.1.9 указано, что для составления закладной обязательно требуется отчет оценочной компании о рыночной стоимости недвижимости. На основании заключения экспертов Сбербанк составляет закладную, которую подписывает заемщик.

Частный дом

Отличительная черта частного дома от квартиры – низкая ликвидность. Этот аспект вносит дополнительный риск при выдаче кредита под частный дом, поэтому процентные ставки выше. Сбербанк разработал несколько программ ипотеки на частные дома, которые позволяют сократить риски и сэкономить заемщику. И все программы имеют в условиях обязательную оценку недвижимости.

Требования кредитных программ:

• Рыночная стоимость частной недвижимости должна быть больше одобренной суммы кредита.
• Земля, на которой стоит дом, должна быть у продавца в собственности.
• Дом без обременения.
• Земля должна быть для индивидуального строительства.
• Наличие заключения эксперта оценочной организации.

Важно! В залог банку можно предложить другое имущество, которое по стоимости будет соразмерно с частным домом, но ликвидность будет выше.

Земельный участок

Как и в случае с частным домом, так и с земельным участком обстоят дела в банках – риски высокие, ликвидность низкая. Оценка земли в Сбербанке обязательна, ведь предположить стоимость того или иного участка совершенно не возможно.

При оценке земельных угодий учитываются следующие показатели:

• Расстояние от участка до ближайшего города. Стоимость земли вблизи города обычно выше.
• Общая площадь земли. Замеряется фактическая площадь и сравнивается с данными в кадастровом паспорте участка.
• Инфраструктура. Наличие школ, больниц, магазинов влияет на рыночную стоимость имущества.
• Престижность района. Стоимость земель в «VIP-поселках», или напротив, в «бедных» районах отличается в разы.

Все эти аспекты оценивает эксперт, прежде чем выводить реальную стоимость земельного участка. Объем работ по оценке земель значительно выше, поэтому стоимость услуг оценщика тоже больше средней.

Кто оценивает квартиры

Проводить оценку недвижимости для оформления ипотеки в Сбербанке могут организации либо частные оценщики, которые получили соответствующую лицензию либо квалификационный аттестат. Дипломированный оценщик может быть частным лицом либо трудиться в одной из компаний, но в обоих случаях уровень квалификации должен быть подтвержден справкой либо дипломом о прохождении профильного обучения.

Независимые специалисты

К категории независимых оценщиков относятся частные лица и компании, которые по какой-либо причине не смогли или не захотели проходить аккредитацию в кредитной организации. Но банк может отказаться изучать составленные отчеты об оценке под весомым предлогом. Кредитные юристы рекомендуют сразу обращаться к работникам аккредитованных компаний, так как это поможет сэкономить не только время, но и средства.

Аккредитованные банком

В эту категорию могут попасть только предварительно проверенные оценочные компании, которые соблюдают требования банка. Такое сотрудничество выгодно не только самим организациям, но и финансовым компаниям по двум причинам:

1. В банк своевременно поступают отчеты об оценке жилья для ипотеки. Поданная документация соответствует всем требованиям.
2. Оценочная компания получает стабильный, постоянный поток клиентов.

В большинстве случаев между оценочной компанией и банком заключается официальная договоренность по поводу отчисления процента от указанной в документах стоимости оценки, в качестве партнерского вознаграждения для финансовой организации.

Плюсы и минусы оценки в аккредитованных компаниях

Многие граждане предпочитают заказывать оценку недвижимости для ипотеки в аккредитованных компаниях, которые имеют большой опыт работы. Среди основных преимуществ такого решения можно выделить:

• Компетенция. Эксперт имеет соответствующее высшее образование, аттестат и опыт работы минимум 3 года.
• Высокая степень надежности. В реестр Сбербанка не могут попасть те компании, которые замешаны в судебных разбирательствах.
• Безопасность. Работа экспертов застрахована, благодаря чему в случае допущения какой-либо ошибки все издержки заемщика будут компенсированы в полном объеме.

Среди недостатков оценки объекта недвижимости в аккредитованных компаниях можно выделить только то, что с работником такой организации нельзя договориться о завышении стоимости квартиры. Оценщик не сможет внести поправки в отчет, если обнаружит незаконную перепланировку.

Требования к отчету об оценке

Срок действия отчета – 6 месяцев. Вся информация, которая приводится в отчете и влияет на стоимость квартиры должна быть подтверждена расчетами, документами, экспертным мнением и другими источниками, признанными существенными для определения стоимости объекта.

Банки рекомендуют выполнять следующие требования:

• Описание квартиры должно ссылаться на документы, в которых отражены количественные и качественные характеристики объекта.
• При анализе рынка недвижимости оценщик должен доказать ликвидность оцениваемой квартиры. Поэтому нет смысла описывать рынок Москвы, если объект оценки находится, например, в Тверской области.

• Обязательно должны быть фотографии дома, прилегающей территории, всех помещений квартиры, подъезда. Снимки должны быть информативные, высокого качества.
• Оценщик должен обосновать, почему не использовал при определении стоимости другие подходы.
• В отчете по анализу объектов-аналогов они должны быть представлены на карте, чтобы можно было оценить их близость к оцениваемой квартире.
• На все найденные аналоги должны быть даны прямые ссылки (например, ссылки на объявления на Авито, ЦИАН) с контактными данными продавца. К приложению прикладываются копии объявлений, чтобы эксперт смог проверить исходные данные.

Полученная в результате анализа и расчетов рыночная стоимость квартиры послужит ориентиром для банка в сумме выдаваемого вам кредита. Она не может быть больше оценочной стоимости квартиры. Иногда случается, что выбранное вами жилье оценили ниже, чем просят за него продавцы. Тогда возможны следующие варианты:

• пытаетесь договориться с продавцами, показывая им обоснованную рыночную цену;
• проводите оценку повторно, но в другой компании, оплачивая ее услуги в полном объеме;
• доплачиваете недостающую сумму из собственных средств, увеличивая тем самым первоначальный взнос;
• подбираете другую квартиру, заново заказываете и оплачиваете отчет, надеетесь, что рыночная стоимость впишется в сумму кредита.

Других вариантов нет. Банк не пойдет на уступки и не увеличит вам сумму кредита.

Как провести оценку самостоятельно?

Проводить процедуру оценки могут как отдельные специалисты, так и специальные компании. Наиболее крупные банки сотрудничают с такими компаниями, поэтому оценку можно заказать прямо во время оформления ипотеки. В этом случае основным преимуществом является быстрота процедуры, поскольку такой оценщик уже аккредитован банком и не будет проходить дополнительную проверку его службой безопасности.

Однако и риск при этом также существует, ведь некоторые недобросовестные кредиторы могут договариваться с оценочными компаниями о несправедливом занижении цены. Поэтому клиент может и самостоятельно выбрать оценщика, настаивать на этом банк не имеет права. Но в этом случае процедура может стать более длительной.

При выборе оценочной компании или отдельного специалиста необходимо обратить внимание, чтобы у него имелись документы, разрешающие проведений этой деятельности.

После самостоятельного поиска оценщика процедура такая же — специалист приезжает к клиенту, осматривает квартиру, проверяет документы и подготавливает отчет. Далее документ передается в банк, где он в течение определенного времени проходит проверку (вместе с документацией оценщика).

Что делать, если цена оценки больше или меньше цены продавца

Банк учитывает стоимость, которая указана в отчете при утверждении кредитного лимита. Как правило, клиент получает в долг до 85% от рыночной цены имущества. При этом указанная сумма перечисляется на расчетный счет продавца.

Но что делать, если вынесенная сумма больше или меньше? В первом случае продавец получит больше и вам потребуется переплатить. Во втором случае продавец откажется от продажи, поскольку не захочет снижать цену. Конечно, всегда можно договориться и по отдельному соглашению доплатить разницу. Но это актуально когда есть средства, а такое редкость.

В таком случае можно:

• Попросить провести повторную оценку. В этом случае следует заранее поговорить со специалистом и попросить указать нужную сумму. Как правило, оценщики идут навстречу ипотечным клиентам. Главное, чтобы сумма была в пределах разумного лимита.
• Если сумма больше, то попросить с продавца расписку, что он вернет сумму переплаты клиенту, после получения денег. При этом в расписке указывается стоимость имущества, по которой осуществляется сделка по соглашению сторон.

В любом случае всегда есть выход из сложившейся ситуации. Главное – общаться со специалистом и искать компромисс.

Подводя итог, следует отметить, что оценка квартиры – это важный документ, который запрашивается при покупке имущества в кредит. Запросить отчет можно в любой компании. Однако на практике банки активно сотрудничают с некоторыми организациями или индивидуальными предпринимателями.

Если итоговая сумма оценки не устраивает заемщика, то можно запросить повторный отчет, в котором она будет скорректирована. Однако такие моменты лучше обговаривать заранее.