Закладная на квартиру: что такое закладная при ипотеке? советы при оформлении +видео

Как вернуть закладную?

Когда долг по ипотеке и все проценты погашены, клиент может обратиться в финансовую организацию

Неважно, в срок или досрочно погашены обязательства. С собой вчерашний заёмщик должен иметь паспорт и документ, подтверждающий его право обладания залоговой недвижимостью

В течение месяца (на деле процедура происходит гораздо быстрее) банковская организация выдаёт следующие документы:

1. Оригинал закладного документа.
2. Документальное заверение того, что клиент получил закладную на руки (делается в двух экземплярах, один остаётся у представителя банка).
3. Письмо, заверенное кредитной организацией, удостоверяющее исполнение должником его обязательств в стопроцентном объёме.
4. Доверенность от финансового учреждения на передачу пакета документов в органы государственной регистрации.

После того, как человек подал документы в Росреестр и стал полноправным владельцем квартиры, ипотеку за которую он выплатил, в течение трёх дней банк должен выдать ещё и справку, в которой указан факт записи о погашении жилищного займа.

Что делать, если банк не отдаёт закладную на квартиру по ипотеке?

Заёмщик, в ипотечной сделке которого фигурировала закладная, должен знать, что при выполнении своих обязательств получить этот документ на руки нужно обязательно. Если же банк по какой-то причине бумагу не выдаёт (ссылаясь на утерю или порчу), нельзя оставлять ситуацию просто так.

Заёмщик может поступить тремя способами:

1. При поддержке юриста составить новую закладную, в которую будут внесены абсолютно аналогичные с первым документом данные, однако бумага будет иметь надпись «Дубликат».
2. Обратиться в Центробанк с заявлением, приложить копию закладной и рассказать о сложившейся ситуации.
3. Обратиться в суд. В судебном порядке будут рассмотрены все нюансы, и если окажется, что заёмщик действительно выплатил всю сумму ссуды, обременение с его имущество будет снято судом.

Надо отметить, что за намеренное сокрытие закладного документа банковскую организацию ожидают серьёзные санкции, поэтому в большинстве случаев утеря документа действительно имеет место, и банк охотно идёт на повторное составление бумаги.

Обращение в суд поможет решить проблему

Что это такое и зачем она нужна

Закладная по ипотеке Сбербанка нужна для закрепления прав кредитора на купленную квартиру. Выступает дополнительной гарантией исполнения обязательств.

Оформлять закладную можно только после получения права собственности на покупаемый с использованием кредитных денег объект. Таким образом, если приобретаемая квартира находится в новостройке, оформление будет отложено до момента введения дома в эксплуатацию. При покупке объекта по ДДУ в кредитную документацию будет внесен пункт об обязательном составлении бумаги в определенный период времени. Как правило, дается 12 месяцев с момента получения права собственности.

Для понимания сущности, необходимости составления и допустимых манипуляций с бумагой, в Федеральный закон внесена соответствующая глава

Далее для понимания важности составления бумаги обратимся к нормативному акту

Законодательство

Законодательно значение закладной на квартиру по ипотеке в Сбербанке и у любого другого кредитора закреплено в 13 статье Федерального закона о залоге недвижимости. Нормативным актом определены следующие положения:

• Подтверждает права кредитора на своевременное получение выплат по займам. Если эта бумага есть, других подтверждений наличия кредита не требуется.
• Удостоверяет залог имущества, купленного с использованием ипотеки.
• Условия можно изменить по договоренности сторон.

Помимо ключевых параметров, статья определяет порядок оформления, возврата, иных манипуляций с закладной.

Содержание закладной

Сведения, которые обязательно должны содержаться в закладной по ипотеке Сбербанка, закреплены законодательно. Необходимой информацией является:

• Название обязательно должно включать слово «Закладная»
• Личные данные заемщика – паспортные, ФИО, номер СНИЛС.
• Основные сведения о договоре ипотеки. Обязательными являются номер, дата, город подписания.
• Если заемщик и собственник залога не одно лицо, информация о владельце закладываемого имущества также вносится в текст. Это актуально для нецелевых займов под залог недвижимости.
• Параметры предоставленного займа – сумма, период кредитования, график внесения платежей, общая сумма подлежащих уплате процентов, ставка кредитования.
• Основание права владения объектом залога.
• Цена, характеристики объекта – площадь, адрес расположения.
• Информация о государственной регистрации сделки купли-продажи и обременения в пользу Сбербанка.
• Подписи сторон.
• Отметки об иных обременениях при наличии.

Как именно должен выглядеть бланк, законом не установлено. Основное требование – форма должна содержать все без исключения указанные выше пункты. По сути, сведения копируют условия кредитного договора. Составлением бумаги по всем правилам занимается банк.

Образец закладной Сбербанка по ипотеке

Как выглядит закладная по ипотеке, можно посмотреть здесь.

Образец позволит сверить составленный документ, найти недочеты и своевременно устранить их. После оформления закладной по ипотеке в Сбербанке, документ передается на государственную регистрацию.

Где посмотреть номер, дату и место регистрации закладной

Регистрационные данные – номер, дата, город – вносятся в бланк закладной. Номер содержит 13 цифр. Сведения о регистрации можно получить в отделении банка, предварительно написав заявление о необходимости предоставления этой информации. Чтобы точно не потерять номер, можно сделать фото ответа банка и сохранить его в электронном виде.

Аннулирование закладной

После погашения кредита банк теряет право на распоряжение вашим имуществом. Закладная теряет силу, обременение с имущества снимается. Ее аннулирование происходит по следующей схеме.

1. После выплаты кредита надо взять в банке справку о полном погашении долга.
2. Подать заявление о выдаче закладной. Банк обязан выдать ее максимум через месяц. При досрочной выплате кредита банк также обязан отдать закладную на руки клиенту с соответствующей отметкой.
3. Получив на руки закладную, заемщик отправляется в Росреестр (или МФЦ), где предъявляет три документа: справку о погашении кредита; закладную; заявление о снятии обременения.

На руки он получает выписку из ЕГРН о праве собственности без отметки об ипотеке, а также закладную со штампом «Аннулировано». Ее он может оставить на память себе и своим потомкам.

Таким образом, закладная — документ для банка чрезвычайно выгодный. Этот вид ценных бумаг гарантирует кредиторам 100%-ное возвращение долга, а также облегчает сделки по продаже кредитов. Для заемщика предоставление имущества в залог связано с риском больших материальных потерь в случае затруднений с возвратом кредита. Составляя закладную на квартиру по ипотеке, надо тщательно взвесить возможности возвращения кредита, внимательно отнестись к подписанию документа, получить его дубликат, следить за изменением расчетного счета — словом, аккуратно вести себя в сфере, где крутятся большие деньги.

Зачем банку или другому кредитору нужна закладная

Любая ипотечный кредит — это займ на большую сумму, которую выдает банк или другая кредитная организация. Клиенту нужно не только вернуть эти деньги обратно, но еще и перечислить проценты — вознаграждение за пользованием суммой для покупки квартиры. Если суммировать основную сумму, выданную банком, с процентами, то получится достаточно много. К тому же, сроки кредитования при ипотеке самые большие. Они составляют не меньше 5 лет, а чаще превышают 10-15 лет.

Выходит, что банк, выдавая большую сумму клиенту для покупки квартиру в ипотеку, очень рискует. Свои деньги в полном размере и с процентами он получит назад очень нескоро, а за этот период в 5-10 лет еще много может измениться. К примеру, заемщик может поменять работу, потерять прежние высокие доходы, стать нетрудоспособным и прочее. Если он не сможет перечислять ежемесячные платежи, то и не вернет банку взятые взаймы деньги с процентами обратно. Выходит, что кредитор останется ни с чем.

Банку нужна закладная на квартиру по ипотеке для возврата своих денег

В этом случае и помогает «Закладная» закладная на квартиру по ипотеке что это такое лучше понять на примере взаимоотношений между кредитором и клиентом.  С ее помощью банк как будто дополнительно перестраховывается, получает гарантии от заемщика. Он обяазан в любом случае вернет обратно и выданную сумму кредита, и проценты по нему. А происходит это на следующем основании:

• Закладная — это документ, по которому на квартиру, взятую в ипотеку, накладывается обременение.
• Недвижимость значится в собственности заемщика, но никаких действий по купле-продаже и прочим операциям с ней проводить нельзя. Обременение отображается и в Свидетельстве о праве собственности.
• Пока не будет выплачен весь долг по ипотеке, обременение не снимается.
• Если долг не выплачивается, то квартира продается банком. Средства используются для погашения долга заемщика.

Но есть и еще одно обоснование того, зачем банку нужна закладная. Если деньги ему понадобятся намного раньше, чем их вернет клиент, то он имеет право продать документ другому кредитору. Банк реализует другому банку закладную и получает свои средства обратно. Документ также нужен тем организациям, у которых есть дефицит в «длинных деньгах». Если же они есть, то квартира может быть выдана в ипотеку и без закладной.

По закладной квартира выступает залогом

Можно ли обойтись без оформления этого документа при покупки квартиры в ипотеку? Скорее да, чем нет. Есть много кредитных предложений, где оформлять купленную недвижимость в качестве залога не нужно. Но тогда следуют более жесткие условия для самого клиента: повышенная процентная ставка, сжатые сроки погашения, страховка, комиссии и т.д. Формально можно отказаться от составления закладной, но тогда с большой вероятностью будет отказано в выдаче ипотеки для покупки квартиры. Лучше все же подписать этот документ, так как на недвижимость накладывается только временное обременение. После выплаты всей суммы займа он снимается.

Варианты использования банком

Что такое закладная по ипотеке для банка? Как мы уже писали выше, закладная на квартиру по ипотеке – это главная гарантия защиты финансовых интересов банка. Этот документ он может использовать для принудительной продажи объекта залога в случае отказа или невозможности со стороны заемщика выполнять свои обязательства по ипотеке.

Но также она, как ценная бумага, может страховать банк от финансового краха. До тех пор, пока заемщик полностью не расплатился по ипотеке, финансовая организация может воспользоваться ей по своему усмотрению, если в ипотечном договоре не указаны какие-либо особые обстоятельства, запрещающие банку перепродавать её или производить какие-либо другие операции с ней.

Варианты использования банком:

• Частичная продажа залога;
• Переуступка прав;
• Обмен закладными;
• Выпуск эмиссионных бумаг.

Частичная продажа залога

Эта межбанковская операция проводится финансовой организацией для того, чтобы быстро получить небольшую сумму, в которых она нуждается. Грубо говоря, банк продает часть залога другому банку, и периодически отдает часть платежей заемщика по ипотеке покупателю.

Возможно несколько вариантов частичной продажи залога: плательщик может внести третьей стороне всего несколько платежей, при этом банк, где бралась ипотека, не будет получать средств в этот период.

Или на протяжении всего срока действия ипотечного договора банк будет передавать третьей стороне часть платежей заемщика. Причем последнего в этом случае уведомлять не будут: банк самостоятельно займется дележом вносимых средств.

Переуступка прав

Если же сумма, в которой нуждается финансовая организация, большая, то банк может продать и целиком весь залог – то есть, продать право на обладание закладной. Согласно закону, новый залогодержатель не может поменять условия заключенного ипотечного договора, так что для заемщика практически ничего не меняется. Его просто уведомляют о смене расчетного счета, куда заемщик должен вносить средства по кредиту. Это могут сделать по почте или прямо в отделении банка.

Обмен

Такая сделка является разновидностью полной продажи закладной. Единственное отличие состоит в том, что субъекты сделки компенсируют разницу при обмене залогом. Эта процедура также может помочь банку остаться на плаву: например, если ему нужна сравнительно небольшая сумма, он может отдать свою закладную на дорогую квартиру и взять у другого банка другую, но более дешевую. Таким образом, он сохранит залоговое имущество и получит часть стоимости закладной в виде доплаты от другой финансовой организации.

Выпуск эмиссионных бумаг

Чтобы получить дополнительный доход, банк может выпустить ценные эмиссионные бумаги, привязанные к ней. Такие бумаги делят закладную на несколько частей, которые могут быть проданы другим финансовым организациям или даже частным лицам. По такой схеме удобно работать и с группой таких ценных бумаг.

Закладная в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Согласно ФЗ «Об ипотеке» закладная имеет цель удостоверения прав на получения исполнения обязательства по ипотеке, а также удостоверяет право залога на имущество, обремененное ипотекой (т.е. доказывает, что имущество находится в залоге).

Закладная не оформляется на следующие предметы ипотеки: предприятие, а также право аренды предприятия — а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Закладная может быть выдана в любое время до исполнения обязательства по ипотеке.

Следует особо отметить, что, если закладная оформляется после регистрации прав, то подается совместное заявление залогодателя и залогодержателя в данный орган и в течение одного дня
орган выдает закладную.

Депозитарный учёт закладной

Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг. Лицензия депозитарию выдается на основании ФЗ «О рынке ценных бумаг». Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором, а, если предусмотрено договором, депозитарий может передать другому депозитарию закладную.

В случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте (временном или обязательном), содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт. Отметка о депозитарном учёте в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при её составлении или владельцем закладной после её выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как сделана отметка о депозитарном учёте закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для её депозитарного учёта. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.

Временный депозитарий обозначает, что в любое время владелец закладной может потребовать её обратно. Если осуществляется обязательный депозитарный учёт закладной, она может быть выдана депозитарием владельцу закладной только для передачи её в другой депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также для передачи её в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Права владельца на закладную, переданную в депозитарный учёт, подтверждается записью по счету депо в системе депозитарного учёта.

Залог закладной

Закладная сама по себе также может являться предметом залога, так существует два типа договора о залоге закладной:

1. без передачи прав третьему лицу
2. с передачей прав третьему лицу

Следует подчеркнуть, что хотя и отмечено в ФЗ передача прав по закладной (то есть передается право требование по закладной) и передачу прав на закладную (то есть передачу право на обладание закладной), передача прав на закладной обозначает и передачу право требование, тем самым с помощью договора можно обойти ограничение, наложенное пунктом 4 ст. 48 ФЗ.

Вышеназванные договоры (с/без передачей прав) различаются в порядке взыскания задолженности, так в п. 2, 3 ст. 49 ФЗ:
«2. При залоге закладной без передачи её залогодержателю закладной порядок обращения взыскания на заложенную закладную регулируется статьей 349 ГК РФ.
3. При заключении договора о залоге закладной с передачей её залогодержателю закладной стороны вправе предусмотреть:
1) обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации;
2) передачу прав по закладной в порядке, на условиях и с последствиями, которые предусмотрены статьей 48 настоящего Федерального закона;
3) осуществление ипотечным залогодержателем на закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного её залогом обязательства.»

Ипотечным залогодержателем на закладной может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного её залогом обязательства.

Раздел №1

Данная страница должна быть заполнена сведениями о залогодателе (Ф. И. О.; дата рождения и место проживания и регистрации и др.). Но вноситься информация должна в строгом соответствии с регламентами.

Ф. И. О. прописывается в специально выделенных полях, с большой буквы, в точном соответствии с документами, подтверждающими личность. Номер документа прописывается цифрами. Место проживания и регистрации заносится в отведенные для этого поля. Заполнять документ можно как от руки, так и в электронном виде.

Должник

Эта часть заполняется по аналогии с предыдущей. С соблюдением таких же норм и правил. Но существует несколько особенностей, которые актуальны для этого раздела: в случае, если должник и залогодатель – один гражданин, то данные в этот раздел копируются из предыдущего; если должников больше одного человека, то необходимого на каждого заполнять отдельную форму; должником не может выступать гражданин меньше 18 лет; данные о должнике указанные в этом разделе должны соответствовать информации в ипотечном соглашении.

Залогодержатель

В роли залогодержателя, как правило, бывает юр. лицо. Во время заполнения бланка необходимо указать: наименование организации (организационно-правовую форму можно вписать сокращенно); номер лицензии, когда и кем она выдана; юридический адрес и банковские реквизиты. В случае когда в роли залогодержателя отделение фирмы, то бланк заполняется по реквизитам центрального отделения, а после по подразделению.

Обязательство, которое обеспечено ипотекой

Тут указывается размер кредита, когда он должен быть погашен, процентная ставка при условии соблюдения условий: в роли основания обязательства выступает ипотечное соглашение, его номер и дата; где и когда было заключено соглашение, суммы и ставки по процентам записываются цифрами и прописью в специально отведенных строках; продолжительность ипотеки в месяцах; ежемесячный взнос. Тут же прописывается, что целью кредита было приобретение квартиры либо частного дома.

Этот пункт посвящен недвижимому имуществу, которое приобретает заемщик при помощи ипотеки. Тут прописывается адрес, площадь и количество комнат; тип материала, который использовался при постройке; отсутствие обременений. Если приобретается частный дом, то отдельный бланк должен быть посвящен информации по земельному участку (площадь, адрес, кадастровые данные).

Сведения о правах, по которым предмет ипотеки переходит залогодателю

Данный раздел открывает юридические права оформления недвижимости на заемщика. По-большому счету, жилье находится в собственности заемщика, но на правах обременения. Другими словами – до погашения кредита он не может ей как-либо распоряжаться.

В силу этого, предмет ипотеки утверждается: прописыванием прав собственности на недвижимость; указанием органа, на который оформлена недвижимость; номер и дата регистрации, Ф. И. О. регистратора. Утверждается данный раздел подписью и печатью регистрационной службы.

Информация о гос. регистрации ипотеки

Сведения этого раздела практически полностью дублируют предыдущий раздел, как например: указывается название организации, которая проводила регистрацию, номер и дата закладной. В конце бланка прописывается Ф. И. О. заемщика и залогодателя, и ставятся их подписи. Если в роле кого-либо из них выступает гражданин меньше 18 лет, то после его данных проставляются данные опекуна. Также проставляются печати регистрационного органа.

Дата выдачи закладной

Последний раздел посвящен дате выдачи ее держателю. Указываются: дата, Ф. И. О. регистратора и его подпись. Заверяется регистрационным органом.

После заполнения все листы закладной пронумеровываются по порядку (номера ставятся в верхнем правом углу каждого листа, на лицевой стороне). Прошиваются и утверждаются подписью и печатью регистратора. Если будет необходимость передачи закладной третьему лицу, то проставляется отметка «Отметка о передаче закладной»: для граждан (Ф. И. О., ИНН, адрес регистрации); для предпринимателей (ИНН, юридический адрес).

Закладная на квартиру по ипотеке: что это за документ

Рассуждая на тему, что же такое закладная на квартиру, необходимо отвечать на поставленный вопрос согласно точке зрения, возникающей у субъекта гражданских правоотношений в момент получения займа на последующее приобретение жилья. Далее подробно рассмотрим, чем может стать данная бумага для каждого представителя сделки.

Закладная на квартиру по ипотеке — документ, оформляемый при взятии кредита в банке на покупку недвижимого имущества

Гарантия банковских интересов

Кредитная организация, выдавшая заемщику средства в долг на покупку жилья, безусловно, рассматривает закладную на квартиру по ипотеке в качестве гарантии защиты своих интересов. Рассматриваемая документация обеспечивает банку в рамках любого исхода возврат денежных средств, который осуществляется по закону различными способами.

При этом, возмещение одолженных средств банком может быть исполнено на любом из этапов ипотечного кредитования, в качестве ограничений могут выступать только следующие два фактора:

• окончание выплат по кредиту;
• предусмотренные в договоре специализированные условия.

Оформление закладной гарантирует банку соблюдение его финансовых интересов в последующем, обеспечивая возврат одолженных средств в виде имущественного объекта

После того, как банк оформит закладную, он получает следующие возможности на реализацию прав по ней:

• частично переуступить обозначенные права;
• продать ипотечный залог другой банковской системе;
• обменяться залоговыми объектами с доплатой.

Становясь держателем залога, банк обретает перечень прав, дающих ему свободу в заключении сделок по закладной с другими банковскими структурами

Таблица 1. Особенности реализации финансовой организацией прав, полученных после заключения договора о закладной на квартиру по ипотеке

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Глава 3. Закладная

Понятие

Закладная на квартиру по ипотеке – это ценный документ, который подтверждает право владельца бумаги на обремененное кредитом имущество. То есть он обеспечивает права банка на приобретаемое жилье при оформлении кредита на его покупку. Документ, по сути, гарантирует исполнение интересов финансового учреждения и оформляется в банке во время подписания договора на кредит.

Гарантию можно оформить на следующие виды недвижимости:

• Квартира в многоэтажном доме, как на первичном, так и на вторичном рынке;
• Частный дом, таунхаус или коттедж,
• Земельный участок с построенным зданием или без;
• Дачный участок;
• Коммерческий объект и др.

Порядок оформления документа прописан в ФЗ № 102 «ОБ ипотеке». При этом закон не делает закладную обязательной для подписания. Однако банки все равно требуют ее наличие. Дело в том, что ипотечный кредит означает большие суммы и долгий срок, а залог квартиры – это гарантия того, что заемщик вернет банку полученные деньги, даже если не сможет выполнять свои обязательства по договору.

Для чего? Как мы уже сказали ранее, закладная обеспечивает кредитной организации право требовать возврат выданных денежных средств или взыскание заложенного имущества в случае, если заемщик больше не может выплачивать долг. Кроме того, кредитор может продать или передать ценную бумагу без согласия должника, но с его уведомлением. Документ может привлекать и сторонние инвестиции, если они обеспечивают банку заработок – это также позволяет ему предложить заемщику более выгодные условия займа. Такие гарантийные обязательства помогают сформировать организации качественный финансовый портфель.

Как закладная может использоваться банком

Если банку понадобятся деньги до окончания срока ипотеки, он может:

• Продать закладную полностью. Для этого ему не нужно разрешение заемщика. После продажи получать платежи по ипотеке будет новый владелец закладной, однако он не сможет менять условия кредитования.
• Продать закладную частично. Такую сделку также проводят без участия заемщика. Обычно после продажи получатель платежей не изменяется: банк самостоятельно переводит часть вашего платежа другому лицу.
• Обменяться закладными. Если суммы кредитования отличаются, банк получит доплату или сам должен будет возместить эту разницу.
• Оформить эмиссионные бумаги. Банк может разделить сумму ипотеки на части и выпустить на них свои ценные бумаги. Такие бумаги можно продавать или обменивать, а купить их может даже физическое лицо.

Требования закона к содержанию документа

Бланк в каждом банке может выглядеть по-разному, но он обязан содержать необходимые сведения, которые прописаны в законе. Поэтому обязательно при подписании проверьте полноту и точность информации. Она должна полностью соответствовать кредитному договору.

Содержание закладной:

1. Слово “закладная” в названии.
2. Сведения о залогодателе: ФИО, паспортные данные, СНИЛС.
3. Сведения о кредиторе: наименование, дата и место подписания кредитного договора.
4. Информация по кредитному договору: сумма полученного кредита под залог недвижимости и проценты, подлежащие уплате по договору; четкий план погашения задолженности на весь срок кредитования.
5. Описание объекта недвижимости: вид, адрес, площадь, кадастровый номер, обременения и другие параметры.
6. Рыночная стоимость объекта залога согласно отчету об оценке и кредитному договору.
7. Сведения, подтверждающие право заемщика на предмет ипотеки и данные о государственной регистрации ипотеки.
8. Подписи и даты всех сторон, печать банка.

Номером закладной по закону является номер регистрации ипотеки, который обычно указывается в конце документа, где проставляются отметки государственного регистрирующего органа.