Ипотековед

Превышение рыночной стоимости

Возможны ситуации, когда кадастровая стоимость квартиры превышает стоимость рыночную. На данный факт также влияют критерии оценки. Речь будет идти не об отделке квартиры, а именно о качестве дома. Насколько новые материалы, лифты и прочее оснащение, само строение. Чем оно новее, тем оно дороже, причем в этом случае подниматься могут именно кадастровые показатели. Кроме того такое правило относится и к земле. Нередко наблюдается завышенная кадастровая стоимость земельного участка.

Однако при высоких показателях цены по кадастру рыночные показатели могут не измениться. Они даже способны существенно отставать, поскольку зависят не от строительных материалов, которые использовались, а от того, насколько модный район, где размещается постройка, пользуется ли она спросом и так далее. Причем расположение играет особую роль. Нераскрученный район, имеющий плохую инфраструктуру, негативно влияет на рыночную стоимость, понижая цену сделки, но повышает кадастровые показатели только за счет использования дорогих и инновационных материалов при строительстве.

Нормально ли то, что кадастровая стоимость квартиры существенно превышает установленную рыночную цену? Нет. Такое положение дел не может устраивать ни одного собственника. Подобное различие, особенно если оно существенно и доходит до  показателя в пятьдесят процентов, может серьезно сказаться на налогах, а именно – их размерах.

Подобное решение проблемы помогает установить конкретную цену потому, что только одновременная оценка по показателям цены кадастра и рынка может дать представление об актуальной стоимости недвижимости. Кроме того, когда оценка рынка совпадает с той датой, которая зафиксирована в реестре ГКН, это будет выступать отличным удостоверением фактов, как при досудебном, так и судебном порядке разрешения возникающих споров.

При этом выделяют два типа действий, осуществляемых для определения соответствия цен, как рынка, так и кадастра:

1. С момента, когда в реестр были внесены данные о цене, период времени должен быть равен шести месяцем. В этом случае можно направить заявление в Реестр и получить соответствующие сведения.
2. Если срок в полгода прошел, то единственным выходом из ситуации является обращение с заявлением в суд.

Не следует оставлять несоответствие цен без внимания. Заниженная рыночная цена, которая может повлиять на проводимую сделку с недвижимостью, также способна  отразиться и на системе налогообложения.

Кадастровая стоимость недвижимого имущества – что это такое?

Всем людям, которые имеют в собственности какое-либо жилое помещение,  приходится сталкиваться с таким понятием, как кадастровая стоимость. Однако очень мало человек понимает, что это такое и каким образом эта стоимость рассчитывается.

Итак, кадастровая стоимость устанавливается государством. Она представляет из себя цену на конкретную недвижимость, которая рассчитывается кадастровой службой, исходя из той информации, которой ей удалось установить.

Проще говоря, это стоимость, которую готово заплатить государство за то, чтобы приобрести в собственность данную квартиру. Почти всегда эта цена отличается от рыночной в меньшую сторону, потому что она не учитывает такие факторы, как наличие ремонта или мебели, вообще, в данную стоимость не включаются какие-либо подобные характеристики.

Для того, чтобы окончательно разобраться с тем, что такое кадастровая стоимость, необходимо понять, из каких факторов она рассчитывается. В первую очередь на цену влияет расположение оцениваемого помещения, состояние его износа, а также состояние износа дома, если это квартира или комната, площадь и наличие водопровода, газопровода, отопления, электричества и прочих коммуникаций.

Однако изменение это цены может происходить не часто, минимальный срок между переоценками составляет три года. Цена может изменяться всего по двум причинам, они достаточно логичны: изменение площади помещения или изменение ситуации в рынке, в таких случаях цена помещения может как резко упасть в цене на достаточно большую сумму, так и вырасти.

До недавнего времени кадастровая стоимость ни на что не влияла и использовалась крайне редко. Однако некоторые последние изменения в законодательстве в корне изменили ситуацию, и теперь от этой стоимости зависит налог в денежном выражении, который необходимо будет уплачивать владельцу квартиры.

Чтобы определить кадастровую стоимость, есть несколько способов, некоторые из них являются платными, а некоторые – бесплатными. Безусловно, можно попытаться рассчитать кадастровую стоимость своей квартиры самому, однако, этот способ нельзя считать очень надежным и достоверным, ведь вы можете не учесть некоторые факторы.

Если вы хотите заказать электронную справку, то она обойдется вам в 150 рублей, а справка на бумажном носителе – в 300 рублей. Собственник помещения может выбрать любой удобный для него способ получения кадастровой стоимости. Он может пойти в многофункциональный центр и подать там соответствующее заявление.

Также вы можете обратиться непосредственно в один из филиалов Росреестра и также написать заявление, а после ждать ответа. Если в справке у вас нет необходимости, вы можете узнать кадастровую стоимость на сайте Росреестра, в форму необходимо будет задать некоторую информацию о вашем помещении и абсолютно бесплатно узнать информацию о стоимости.

Итак, от кадастровой стоимости квартиры зависят налоги на нее. Ежегодный налог, который вы выплачиваете за свою собственность рассчитывается как раз исходя из этой стоимости. Однако об этом люди думают нечасто, обычно о кадастровой стоимости заходит разговор тогда, когда человек собирается продавать квартиру или необходимо получить ее в наследство.

Если вам просто интересна стоимость вашего жилья, вы можете рассчитать его самостоятельно, но полученная вами цифра вполне может быть неточной. Лучше зайти на сайт Росреестра и ввести некоторые данные об интересующей вас квартире, так вы бесплатно получите точную сумму, в которую государство оценивает вашу квартиру.

Как оспорить кадастровую стоимость

Подать заявление о пересмотре может не только нынешний собственник, но и любое другое лицо, чьи интересы, права, обязанности затрагивает данный ошибочный результат. Государство позволяет требовать изменения стоимости только в меньшую сторону. Для этого нужно обратиться в суд или в специальную комиссию при Росреестре, можно подать прошение одновременно в обе организации.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Весомыми и законными могут выступать следующие доводы:

1. Недостоверные сведения – показатель определен по данным другого объекта, с ошибками, с учетом неточных данных (здесь имеется ввиду площадь, материал стен, учет или исключение цокольного этажа, указание индивидуального отопления вместо централизованного и т.д.).
2. Превышение рыночной стоимости – здесь необходимо предоставить отчет о кадастровой оценке и заказать частную оценку реальной стоимости квартиры. Даты должны быть актуальны на момент обращения гражданина с претензией.

Гораздо проще и быстрее оспорить результат оценки в комиссии Росреестра. Если запрос не будет удовлетворен, отказ можно оспорить в судебном порядке. Однако если обратиться сразу в суд, и там будет вынесен отрицательный вердикт, то больше обратиться в комиссию будет невозможно.

Как можно оспорить кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость квартиры можно оспорить в суде

Что делать владельцу квартиры, если ее собственность была необоснованно завышена, и теперь государство ежегодно будет требовать большие налоги. Такие ситуации возникают достаточно часто, однако действия властей можно оспорить, чтобы добиться снижения кадастровой стоимости. Закон, посвященный оценочный деятельности, называет два варианта, при которых можно оспаривать кадастровую стоимость: если неверно указаны данные о самом объекте, и если неверно указана рыночная цена к моменту оформления документов. С первым случаем можно столкнуться не так уж часто: могут быть искажены данные о площади жилья, годе постройке дома и прочая фактическая информация, которую легко проверить и исправить.

Однако чаще встречаются ошибки именно в определении рыночной стоимости жилья. В этом случае можно обращаться в суд общей юрисдикции, куда потребуется предоставить доказательства ошибки, или написать жалобу в отдел урегулирования споров Росреестра. Подавать обращение можно в любое время, но лучше сделать это в начале года до начисления нового налога. Обращение будет рассмотрено, и если действительно будет выявлено нарушение, собственник может рассчитывать на снижение кадастровой стоимости.

Эту услугу оплачивает сам собственник: дешевле всего она обойдется для квартиры, а владельцам частного дома с участком придется заплатить значительно больше. К заявлению нужно также приложить справку об установленной кадастровой стоимости квартиры и копию правоустанавливающих документов. Обращение будет рассматриваться, и в течение месяца будет назначено заседание, на котором комиссия примет решение.

Другой путь – обращение в суд. Подается исковое заявление, в котором в качестве ответчика указывается отделение Кадастровой палаты региона, к нему нужно приложить пакет документов, подтверждающих обоснованность решений. Проводить независимую оценку придется и в этом случае, так что без расходов не обойтись. Кроме того, придется заплатить пошлину в размере 200 рублей.

Оспаривание кадастровой стоимости жилья может занять достаточно много времени: заявление должно рассматриваться в течение двух месяцев, но на практике процесс может тянуться дольше. Кроме того, не всегда удается убедить суд в своей правоте. Однако если ваше обращение будет признано обоснованным, кадастровая стоимость будет пересмотрена, и вы сможете добиться существенного снижения налоговой нагрузки. Система относительно недавно вступила в силу, однако иски к Кадастровой палате о пересмотре стоимости стали распространенным делом.

Мнение юриста-эксперта:

Стремление государства навести порядок с налогом на недвижимость, неоднозначно воспринято населением. Много возмущений и недовольств. Люди начали получать уведомления о налоге в разы превышающие прежние платежи. Это понятно, никому не хочется платить лишние деньги. Но государство предусмотрело возможность налогоплательщикам не согласиться с величиной налога. Как поступить, в статье подробно изложено два варианта.

Нашим читателям надо порекомендовать следующее. Не спешите бежать в суд, попробуйте первый вариант, может это сработает. Может оказаться так, что затраты на юриста окажутся значительно больше, чем вы получите выгоды от изменения кадастровой стоимости. Может случиться, что через год, рыночные цены упадут, опять появится возможность и желание понизить стоимость. Так и будете каждый год по судам бегать?

И, еще совет

Если в ближайшем будущем вы собираетесь продать недвижимость, то отнеситесь к процедуре изменения кадастровой стоимости осторожно. Будет ли для вас это выгодно

Вывод из изложенного материала. Недвижимость всегда требует к себе внимания и заботы. Это ваш капитал, к нему надо относиться со всей серьезностью. Руководствоваться сиюминутной выгодой не следует. Все надо взвесить и продумать. Лишь только потом принимать правильное решение.

Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн расскажет видеоматериал:

Можно ли оспорить оценку

Для отказа от проведённой оценки человек, недовольный с ней, может оказаться. Но для этого у него должны быть существенные причины. Закон разрешает такой вариант и определяет те обстоятельства, по которым возможно оспаривание:

• Во-первых, в полученном отчёте могли быть допущены ошибки, а это означает, что данные неправильные.
• Во-вторых, допускается провести собственную оценку с привлечением специалистов. Своя оценка ниже определённой Кадастром — значит, правда на стороне владельца недвижимости.

При Росреестре есть специальная комиссия, куда подаются заявки по оспариванию. Само заявление рассматривается в течение месяца, но при этом не должно пройти больше полугода с того, как были внесены в отчёт оценочные данные.

Подавая заявление в комиссию, стоит приготовить и подшить к делу свой отчёт.

Обжаловать в срок не удалось — отчаиваться не стоит. Суд в этом случае станет той инстанцией, где ещё есть возможность чего-то добиться. Длиться, правда, рассматриваемый вопрос может и три месяца, и даже полгода.

Только тогда, когда установлена реальная цена недвижимости и использованы все возможности, начисляется налог. Начисленное ранее, подлежит пересмотру и пересчитывается.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Неоправданно высокая кадастровая стоимость становится причиной завышения размера подлежащего уплате налога. В некоторых регионах количество недовольных собственников жилья достаточно велико. Все они выражают желание снизить установленную ранее кадастровую цену своего имущества.

Стоит разобраться, насколько эта процедура выгодна и целесообразна. Заслуживает внимания показатель величины самого налога. В Москве и области порядок расчета таков.

В Москве и области порядок расчета таков. Вычисляется 0,3% кадастровой стоимости участка земли и 0,1% – 0,3% стоимости квартиры. Существует ограничение в стоимости – до 300 000 000 руб.

Часто представление о завышении кадастровой стоимости по сравнению с рыночной ценой не соответствует действительности. Если есть сомнения на этот счет, следует уточнить данные. Следует заказать в подразделении Федеральной кадастровой палаты справку о стоимости имущества. Также понадобится заказать кадастровый паспорт рассматриваемого объекта.

Далее нужно обратиться к независимому аккредитованному оценщику для заказа отчета о размере стоимости объекта в рыночных показателях. Необходимо получить в саморегулируемой организации, к которой принадлежит оценщик (СРО), заключение на предмет проверки законности и обоснованности данного отчета.

Проанализировав полученный показатель и сравнив его с величиной кадастровой цены, можно сделать вывод о наличии или отсутствии нарушений в расчетах.

Подавать заявление о пересмотре ранее определенной кадастровой стоимости стоит только в том случае, если она превышает рыночную цену на 30% или более. В противном случае обращение в суд нецелесообразно.

Порядок обращения в суд регулируется нормами административного процессуального права КАС РФ. Ответчиком будет являться ФГБУ «Федеральная палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» как учреждение, уполномоченное вести учет и контролировать кадастровую оценку, а также изменять показатели.

Необходимо обосновать и подтвердить свои требования с помощью полученных документов: отчета независимого оценщика с заключением СРО. Этот документ требуется для формирования у суда выводов о необходимости применения рыночной, а не иной стоимости имущества.

Кроме того, придется пояснить, как неверно определенная стоимость повлияла на права заявителя. Нужно будет представить полный расчет суммы налога с приведением разницы в показателях.

Обратите внимание! Даже если отчет оценщика подтвердил различие между рыночной и кадастровой оценкой в 30% и выше, этого может быть недостаточно. Скорее всего, потребуется дополнительно провести судебную экспертизу для расчета рыночной цены объекта

Заявителю рекомендуется заранее проконсультироваться на этот счет и подготовить список компаний, предоставляющих услуги оценки имущества. Суду можно представить список зарекомендовавших себя фирм в судебном процессе.

Вынесение решения о применении более низкой стоимости согласно определенной рыночной цене означает, что сумма налога будет пересмотрена. Новый порядок расчета будет применен уже в том году, когда заявитель предъявил свои требования.

Планируя обращение в суд по данному вопросу, важно знать, какова будет сумма расходов. В ее состав входят:

В ее состав входят:

• госпошлина, уплачиваемая при получении справки и заказе кадастрового паспорта, – 600 рублей;
• стоимость работы независимого профессионального оценщика – в среднем 80 000 рублей;
• заключение СРО об отчете оценщика – примерно 20 000 рублей;
• консультация юриста и представление интересов заявителя в суде – около 70 000 рублей;
• государственная пошлина при обращении в суд – до 6 000 рублей;
• расходы на транспортные услуги и ГСМ – минимум 400 рублей.

Общая сумма затрат будет составлять около 257 000 рублей.

Часть расходов, конечно, будет возложена судом на ответчика. К этой категории относятся затраты на услуги адвоката и судебные издержки. Однако сначала заявителю придется уплатить достаточно существенные суммы за счет имеющихся средств.

Далеко не всегда расходы на услуги адвоката суд возлагает на ответчика в полном размере.

Итак, стоит задуматься, насколько целесообразно начинать судебный процесс о понижении показателя стоимости по кадастру. Практика показывает, что это имеет смысл, только если речь идет о дорогом объекте.

Его рыночная стоимость должна составлять 50 000 000 рублей и более, причем кадастровую стоимость должны были завысить минимум вдвое. Тогда сэкономленная сумма налога компенсирует судебные расходы в течение нескольких лет.

Изменение кадастровой стоимости

Решение об изменении показателя стоимости принимают только органы власти субъекта РФ — не реже раза в 5 лет, но не чаще одного раза в 3 года. В городах федерального значения показатель может меняться раз в 2 года, если властный орган издаст соответствующий нормативный акт. Кадастровая стоимость квартиры может быть как увеличена, так и уменьшена при проведении очередной оценки.

Увеличение кадастровой стоимости

Для увеличения поступлений в бюджет этот показатель в регионах может пересматриваться в сторону повышения. Закон устанавливает ставку налога для квартир, жилых домов, хозстроений, объектов незавершенного строительства и гаражей в размере 0,1% от их кадастровой стоимости.

Обратите внимание!

Увеличение ставки налога на имущество не влечет автоматического увеличения кадастровой стоимости. Кадастровые показатели могут рассчитываться только во время государственной оценки недвижимости.

Увеличение кадастровой стоимости может происходить по следующим основаниям:

• при проведении плановой регулярной оценки недвижимости;

• при выявлении недостоверных данных и ошибок, допущенных кадастровыми инженерами;

• при поступлении жалоб от муниципалитета о занижении показателя кадастровой стоимости.

Сведения считаются недостоверными при неточных вычислениях, наличии ошибочных данных в реестрах недвижимости, неправильном расчете по аварийному жилфонду, а также по иным причинам.

Снижение кадастровой стоимости

Чтобы уменьшить кадастровую стоимость, граждане могут выбрать один из вариантов оспаривания – административный или судебный порядок. Для рассмотрения спора в административном порядке документы подаются в Комиссию при Управлении Росреестра. Обращаться следует с перечнем обязательных документов:

• отчет о рыночной стоимости недвижимости – для получения такого отчета необходимо обратиться к независимому эксперту, который проведет обследование объекта;

• справка о кадастровой стоимости – этот документ можно получить в МФЦ или Росреестре;

• копия документа, подтверждающего право собственности – выписка ЕГРН.

Обратите внимание!

Комиссия при Росреестре не всегда принимает решения в пользу заявителя. В случае отклонения запроса и отказа в уменьшении стоимости необходимо обратиться в суд.

Как определить кадастровую стоимость квартиры для оспаривания? Независимый оценщик представит отчет о рыночной цене объекта. Если Комиссия или суд согласятся с таким вариантом расчета, кадастровая стоимость будет приравнена к рыночной, а в ЕГРН будут внесены соответствующие изменения.

Обратиться в суд можно даже без подачи заявления в Комиссию при Росреестре. Состав документов для оспаривания через суд будет таким же.

Сколько платить?

Региональные власти могут устанавливать свои налоговые ставки, но не превышающие базовые больше, чем в три раза. Так, базовый тариф на квартиру — 0,1%. В Москве введена прогрессивная шкала ставок в зависимости от стоимости недвижимости:

• до 10 млн — 0,1%;
• 10−20 млн — 0,15%;
• 20−50 млн — 0,2%;
• 50−300 млн — 0,3%;
• свыше 300 млн — 2%.

Для снижения размера налога предусмотрены вычеты:

• для квартир — 20 кв. м;
• для домов — 50 кв. м;
• для комнат — 10 кв. м.

Для примера. Есть квартира площадью 39 кв. м. Минусуем из этой площади вычет и получаем 19 кв. м. Налог надо будет уплачивать только на эту площадь. Второй пример — дом 45 кв. м. По нему вычет 50 кв. м, что даёт отрицательное значение. Налогооблагаемая база равна нулю.

Даже при изменении кадастровой стоимости, налог не должен повышаться более, чем на 10%.

Принципы определения

Государственным органом, кто устанавливает кадастровую стоимость объекта недвижимости, является Федеральная служба госрегистрации, кадастра и картографии, а далее информацию вносят работники Росреестра в базу данных всего учитываемого недвижимого имущества (или ЕГРН).

При подсчете показателя применяется разработанная методика и формулы, включающие несколько важных характеристик объекта:

• виды целевого назначения земли, здания, постройки согласно техдокументации;
• особенности места расположения недвижимого имущества и развитость инфраструктуры;
• технико-эксплуатационные показатели (материал постройки, год сдачи объекта);
• благоустроенность территории;
• наличие или отсутствие юридических ограничений в праве на собственность;
• размер, площадь объекта;
• экономическая ситуация в населенном пункте, субъекте Федерации.

Помимо этих показателей эксперты по оценке учитывают и другие значимые факторы, например, социальная обстановка или особенность географического положения. В отношении недвижимости действует специально разработанные методические рекомендации, регламентирующие порядок вычисления стоимости. Объектом рассмотрения может стать не только готовый и сданный в эксплуатацию объект, но и недостроенная недвижимость.

Если в расчетах допущена ошибка и результат значительно расходится с текущими ценами на рынке, инициируют процесс корректировки через оспаривание.

Первичный расчет

Если предстоит поставить недвижимость на кадастровый учет впервые, обращаются в территориальное отделение Росреестра с заявлением о регистрации прав на недвижимость вместе с другими документами на объект.

Далее предстоит пройти следующие этапы:

1. Сотрудник Росреестра проверяет поданную документацию и одобряет заявку.
2. Недвижимость включают в очередь на проведение оценочных работ.
3. Полученные расчеты утверждают и вносят в Реестр недвижимости.

После заполнения базы выдают кадастровый паспорт на новый объект.

Корректировка сведений

Поскольку цены на недвижимость не стоят на месте, кадастровую стоимость необходимо периодически корректировать. Государственный орган инициирует переоценку каждые 3-5 лет. Но в Севастополе, Санкт-Петербурге, Москве данные обновляют каждые 2 года. Максимальный срок на обновление сведений составляет 5 лет. Если произошли серьезные изменения на рынке недвижимости, владелец вправе оспорить данные по кадастровому учету, действуя одним из доступных вариантов:

1. Заявление от собственника передают в спецкомиссию, работающую при Росреестре, которая рассматривает вопрос и принимает решение.
2. Если не удалось оспорить сумму, обращаются с иском в суд, предварительно проведя независимую экспертизу и заплатив госпошлину.

Важное значение для суда будет иметь наличие следующих обстоятельств:

1. Предыдущая оценка проводилась на основе неверных сведений или не полных данных.
2. Реальная стоимость жилья казалась значительно ниже, чем указано в документах.

Чтобы разобраться в вопросе, правильно ли проводилась процедура оценки, через форму запроса на сайте просят предоставить сведения о том, какие данные использовали для расчетов. Сведения не хранятся в свободном доступе, но по запросу их предоставят собственнику.

Практика показывает, что ошибки часто обнаруживаются в деталях, которые кажутся незначительными на первый взгляд.

Если есть старые документы, выданные задолго до перехода на выписку ЕГРН, можно уточнить информацию о недвижимости и ее параметрах в бумагах, полученных ранее. Возможно, ошибки в указании технических параметров привели к искажению расчетных данных.

Мнение собственника в суде необходимо подтвердить позицией профессиональных оценщиков. Платную независимую оценку выполняет компания, имеющая членство в СРО, страхующая ответственность персонала.

К судебному иску прилагают следующую документацию:

• выписку из Единого реестра;
• документы, подтверждающие право на собственность;
• бумаги, свидетельствующие о неверности предыдущего расчета;
• результаты оценочной экспертизы;
• платежный документ, подтверждающий уплату пошлины при подаче иска.

В процессе судебного разбирательства могут потребовать дополнительную документацию.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость объекта

Согласно приказу № 226 Минэкономразвития, который содержит методические указания, определение кадастровой цены проводит группа экспертов с использованием массовых методов оценки. Если последние не могут быть использованы, применяются индивидуальные критерии.

Важно, что именно применяемые методики позволяют разграничить отдельные виды оценок:

• кадастровую;
• инвентаризационную;
• независимую.

Так, инвентаризационные расчеты учитывают лишь технические характеристики, поэтому результат всегда ниже рыночной цены.

Независимая оценка позволяет индивидуально подойти к определению стоимости каждого объекта: состояние, расположение, выгода от продажи зачастую повышают его рыночную цену.

Кадастровая же стоимость близка к рыночной, однако не должна превышать ее.

Эксперты госоценки пользуются различными методиками, изучают данные рынка с учетом рейтинга территорий, и разрабатывают удельный показатель. На основании этого рассчитывается усредненная цена всей аналогичной недвижимости одной группы. Например, квадратный метр всех 2-комнатных квартир 3-го этажа кирпичного дома в центральном районе стоит одинаково.

В общем показателе оценка учитывает следующие свойства объекта (на примере жилого помещения):

• жилую и общую площадь;
• год постройки дома;
• материалы, из которых построено здание;
• этажность и планировку квартиры;
• обустроенность придомовой территории и наличие парковочных мест;
• расположение дома: центр, отдаленные районы;
• близость к транспортным развязкам;
• сопутствующую инфраструктуру.